“以房养老”保险何以遇冷

　　中国银保监会近日发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。据统计，试点4年以来，参与“以房养老保险”的家庭不足百户，究竟是何原因让这一新险种遭遇窘境？

　　“以房养老”保险推向全国

　　2014年6月，当时的保监会发文，从当年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉四地进行老年人住房反向抵押养老保险试点，为期两年。不过，市场需求有限、住房政策的不确定性、房价波动风险以及越来越长的人均寿命让一些保险公司对开设“以房养老”险种态度谨慎。直到试点推出第九个月，幸福人寿首款“以房养老”保险产品才获批上市销售。

　　2016年7月，在两年试点期届满之际，原保监会发文又把试点时间延长了两年，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。

　　近日，中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》：要求进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，积极发展老年人住房反向抵押养老保险，对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求，银保监会决定自即日起将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

　　同时，中国银保监会要求保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。

　　据了解，以房养老保险试点4年总体运行平稳，但从试点情况来看，业务开展并不理想，尽管多家企业获得相关资格，但实际上仅幸福人寿一家有相关产品落地。

　　据幸福人寿对外披露的数据，截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单(99户)，签约意向客户201单(141户)，其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。

　　何为“以房养老”保险

　　所谓老年人住房反向抵押养老保险(“以房养老”保险)是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　目前，市场上正常销售的产品仅有幸福人寿推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》。

　　以65 周岁男性、房产有效保险价值500万元为例：老人每月领取养老金为15155元，直至去世。该款产品的保单年度累积利率为年复利 5.5%。老人身故后，保险公司处置房产，扣除老人养老金账户的本息，剩余金额部分转给老人的继承人继承。

　　据介绍，60周岁(含)至85周岁 (含)之间的自然人可投保。老年人将房产抵押给保险公司后，可继续住在原有房屋中，并按照约定条件领取养老保险金直至身故，犹豫期为30天。

　　这种模式下，那些收入较低，但名下住房价值较高的老人每月都能获得一笔养老金，从而改善老年生活。

　　据幸福人寿负责人介绍，目前产品主要针对孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体优先投保。“老年人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，金额一经确定，不能变更”。

　　为何老百姓难接受

　　住房反向抵押养老保险源自美国，但即便是在美国，这种保险也并非主流，而是一种小众产品。

　　据了解，美国有比较完备的社会安全保障体系和退休账户存款等方式，只有当社保退休金及退休账户的钱不足以维持生活需要时，以房养老才变成一种可以考虑的选择。[page]分页标题[/page]

　　据统计，自1989年“以房养老”保险在美国开展以来，截止到2010年5月，参与者有49万人。2010年时，年满65岁的美国人有4000万。由此可见，“以房养老”参与者在符合条件的贷款人群中，占比只为1%左右。

　　住房反向抵押养老保险要想成功实施，重要的一环是要将房产抵押给保险公司，保险公司每月支付“贷款”给老年人，保险公司会把资金成本、市场风险综合考虑进去，其最终获得的金额比起房产评估价值必然大打折扣。

　　以美国保险市场为例，能从房屋反向抵押借贷中得到的金额总数取决于房屋的净价值、未来可能的增值、折损情况、贷款利率、借款人预期寿命和去世时房产可能的价值等多种因素，常是房屋净价值的50%到60%之间。

　　再看幸福人寿的实际投保案例：房产的市场交易价格为500万元，如果老人的预期寿命还有20年(活到85岁)，老人每月领取养老金为15155元，20年累计领取老金约363万元。

　　如果老人恰好在85岁去世，这时候处理房产时假设房价仍为500万元，那领取的363万元本金在20年内会产生多少利息呢？按照年复利 5.5%计算，第一年计入本金约18万元，利息约0.99万元；第二年本金为18万元加上0。99万元，利息则为2.03万元。两年的利息就超过3万元，20年利息累计则约140万元。

　　让保险公司收了那么多利息啊！这也许就是为何老百姓不接受“以房养老保险”的真实原因。

　　如果老人当时没有参与以房养老保险，而是以500万元卖掉房子，目前银行大额存款利率普遍在2%以上，以存款利息10万元支付房租就足够了，如果再适当理财，则最终收益远大于从“以房养老”保险中获得的363万元。

　　当然，如果未来房价大幅上涨，则采取“以房养老”保险的方式，老人的继承人也可能获得额外的增值收益。但是，届时房产的处分权在保险公司手中，会充分地替继承人着想吗？似乎心里要再打个算盘。

　　此外，“以房养老”与中国传统观念直接冲突。理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产作为遗产留给子女。

　　为何保险机构不热衷

　　“以房养老”保险在试点期间不仅是老人参与度很低，保险公司也不够热衷。唯一一家开展业务的幸福人寿称，反向抵押产品现时没有保费流入，而是持续的现金支出。而且，保险公司还要面对房价的不确定性和预期寿命的整体延长。

　　保险专家查建华表示：“以房养老保险起源于美国，在美国倒按揭业务、个人信托业务都很发达，即使有完备的金融配套服务，目前美国的以房养老保险也是个小众产品；反观国内，首先是相关配套的金融服务业不发达，而且房地产市场化的时间短，很难有效预测未来房价的趋势，因此国内的保险机构多数仍持观望态度。”

　　他还指出，从试点情况看，“以房养老”保险适合特定的人群，例如孤寡老人以及养老金不足的老人。

　　最新统计数据显示，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增至2.55亿人左右。

　　在老龄化社会成为未来趋势的大背景下，老年人如何以房养老，如何探索老年人和金融机构的“双赢”之道。这些问题值得深思。

　　在国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生看来，未来要更好地推广“以房养老”保险，就必须把产品的设计跟房价的波动趋势有机地结合起来。

　　他指出：“当大家都预期房子涨的时候，金融机构有积极性，保险公司有积极性，但是房屋所有人没有积极性。相反，如果大家预计房子要下跌的话，保险公司、金融机构就没有积极性了，但是个人可能有积极性。所以，怎样在产品设计上使得二者的利益平衡，风险共担，收益共享，对以房养老的推广非常关键。”[page]分页标题[/page]

　　事实上，在过去十几年中，很多老年人拥有的房产都已经价值不菲，但是卖掉房子颐养天年的话，又担心租房生活太折腾，这才是有房老年人最大的痛点。

　　2007年，上海市公积金管理中心曾试推过以房自住养老，就是为了解决这一痛点——也就是65岁以上的老人将自有产权的房屋出售给公积金管理中心，在有生之年仍然可以居住在原有的房屋内，出售房屋所得的款项再扣除房屋租金、保证金及其他相关费用后，全部由老人自由支配使用。很可惜，这一试点并没能开展下去。

　　查建华认为：“如果保险机构能和融资租赁公司合作，联手做房东，即购买老人的房产后再长期租赁给老人，倒是有可能探索出一条以房养老的新模式。”

　　谨防“以房养老”骗局

　　目前，只有幸福人寿一家保险公司涉足以房养老产品。此外，社会上还有很多打着养老房地产幌子的投资项目，老年朋友一定要睁大双眼，看清其中的骗局。即使不是骗局，“以房养老”保险也很容易造成纠纷。

　　今年5月初，号称有着强大背景的“爱福家”突然关停，消息一出波及全国百万会员。

　　据“爱福家”对外宣传，公司于2013年1月5日成立，品牌覆盖中国近50个城市，在全国拥有超200家子公司，近6000名员工，超100万会员。公司总部在南京，包含健康管理、养老社区、休闲运动、食疗养生、老龄文化、旅游度假、生活用品、家政服务、法律服务9个服务项目。其中，养老社区指“满城芳”养老院项目，该项目为爱福家主要线下资产。

　　从各地媒体的报道来看，“爱福家”的诱饵是超高的年投资收益外加免费住养老院的承诺。

　　据报道，“爱福家”与老人们签订的合同一般有3个月和1年两种服务期限，承诺不等的金额有不等的积分回报，如果投资100万元一年可赠送13.5%的收益积分。来自杭州警方的消息，截至6月中旬，西湖公安分局共接爱福家报案人员2500多人，涉及金额数亿元。

　　此外，北京等地还爆发过打着“以房养老”为幌子的套路贷。

　　首先，骗子们和老人套近乎，变得熟悉之后就开始以担心老人养老问题为由推荐新型的“以房养老”理财模式，具体做法是将名下房子抵押出去借款，然后用借到的钱再投入理财项目，月回报率可达10%，3个月后本息全部收回，再用本金赎回房产证。

　　然后，哄骗老人签署各种具有强制执行效力的公证、委托公证等。最后，制造种种事由，使得老人没能按时还款，放款人则可以凭借已经签订的合同和公证文书，卖掉老人的房屋或者申请法院强制执行。

　　2015年开始，北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局，他们有的失去了自己的房产，有的背上了巨额的债务。

　　短评：

　　“以房养老”形式多样

　　“以房养老”保险之所以遇冷，主要的原因是在整个产品周期内，老人们要缴纳一大笔利息。稍有理财经验的人，绝对不舍得以5.5%的复利借20年钱。

　　此外，这还和中国人的传统文化有很大关系。因为我们国家很多人都把房产作为自己的财产，是想把它留给自己的子女，而不是说在有生之年把它消费完。但是，我们应该看到，房产目前是多数老人最为重要的资产，如何盘活这个资产是老年人理财的重要话题，也事关老年人晚年的幸福。

　　事实上，在民间已经探索出各种各样的“以房养老”模式。

　　1、租房养老。把老人原来居住的住宅出租，加上两位老人的退休工资，用这笔钱到老年公寓养老。

　　2、售房养老。如果租房收入不够，可以考虑在房价适当的时候出售房屋，加之稳健的理财，可以让老人住到不错的养老公寓或者长租公寓。

　　3、住房置换养老：通过住房资源的置换，将市区房价较高的住房出售，再到郊区房价较低的地方置业，其中获得的差价可以用来改善晚年生活。再说，郊区空气新鲜、环境优美，本来就适合养老。借着这个思路放大，卖掉大城市的房子，到环境怡人的三四线城市买房养老也不错。[page]分页标题[/page]

　　总之，房产是老年人最为重要的资产，不要在有生之年急着分给子女，而“以房养老”的形式很多，也很靠谱。