楼市进入今年下半场 房企推货速度将加快

预计下半年将有62个楼盘推出新品。广州日报全媒体记者卢政摄

　　东莞楼市进入下半场，豪宅别墅纷纷亮相。广州日报全媒体记者卢政摄

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　7月，东莞楼市进入今年的下半场，除了刚需洋房产品陆续入市外，豪宅别墅也纷纷亮相。与此同时，为回笼资金，房企将加快推货步伐，定价回归理性以吸引购买力的释放。

　　预计下半年将有62个楼盘推出新品，快速回笼资金将成为下半年楼市营销的主要内容。

　　别墅豪宅纷纷亮相

　　上周六，位于中堂的卓越金茂·浅水湾143平方米纯双拼江边别墅样板房开放，吸引了不少来自本市及广州的购房者。该别墅产品三面采光，与当下市场主流的小别墅相比，视野更开阔，且前院、后院、侧院三院合一，庭院面积更大，拥有更多的活动空间，因此受到购房者的关注。

　　进入7月，东莞多个楼盘的别墅产品陆续亮相。在水乡新城片区，位于麻涌的云城投臻园别墅进行价格备案，首次备案价约为1.9万~2.3万元/平方米，毛坯别墅定价比当地精装修洋房的备案价高2000元~5000元/平方米。

　　在东莞中心城区，也少有地出现几个住宅价格备案情况。记者从东莞市发改局官方网站看到，其中备案价格最高的是鼎峰源著，其别墅面积大，因而总价高，备案价格约为3.5万~3.9万元/平方米，总价高达2000万元以上。东城万科中天城市花园二期的别墅备案均价为2.6万元/平方米，总价约770万元。南城万科首铸翡翠东望别墅、洋房备案均价约2.8万元/平方米，总价约为300万~400万元。

　　东南临深片区塘厦镇的侨信云起也为其144~216平方米的别墅产品申请了价格备案，备案均价为3.43万元/平方米，总价在500万~750万元之间。

　　从备案价格来看，当下别墅产品总价最高的楼盘位于中心城区，而价格相对较低的是水乡片区等中心城区的周边镇。

　　松山湖片区洋房定价较高

　　7月有不少镇街也有普通洋房进行价格备案。目前东莞楼盘定价两极分化严重，不同区域楼盘定价不一样，东部产业园片区和水乡新城片区洋房定价仍然相对较低，松山湖片区楼盘定价则相对较高。

　　记者从东莞市发改局官方网站看到，位于中堂的卓越金茂·浅水湾89~114平方米的三房四房洋房产品进行首次价格备案，备案均价约1.64万元/平方米；东坑的金地卓越松湖悦湾上周备案了80套洋房，主力户型为90~110平方米的三房四房，备案均价约1.72万元/平方米；位于常平的金田花园花域推出142套66~110平方米的一至三房洋房，备案均价为1.27万元/平方米，为上周价格备案楼盘中最低的价格。

　　位于松山湖片区的楼盘则定价较高。如由碧桂园、华润、万科、保利、金地五大开发商联合打造、位于松山湖片区的松湖悦府合计推出145套98~123平方米的三房、四房产品，备案均价约2.51万元/平方米。

　　不完全统计数据显示，上周东莞共有6个项目、701套新房完成了首次价格备案，其中位于麻涌、中堂、东坑的新盘备案均价在1.8万元/平方米以下，价格处于相对较低水平。

　　东南临深片区等是重点加推区域

　　进入下半年，企业融资收紧预期加强，为提高项目资金周转速度，房企将继续冲刺业绩回流资金，预计下半年东莞房企推货速度将加快。

　　优房超·瑞城搜的统计数据显示，预计下半年东莞一手住宅潜在供应量约为381万平方米。截至6月底，在售库存492万平方米，预计2019年的总可售库存量达873万平方米。

　　数据显示，2019年上半年，东莞市商品房开工量与去年同期相比有所增加，但仍处于近9年来的较低水平。这主要是受近两年土地供应萎缩，房企拿地不足的影响，以至于今年上半年新开工量有限。近期土地市场有所升温，预计下半年开工节奏或有所加快。特别是近两年来，在莞拿地房企以品牌房企为主，其资金较为充裕，开发周期较短，地块项目将陆续进入开工及入市状态。

　　据了解，今年上半年共有27个纯新项目动工，主要分布在临深、滨海等片区，其中麻涌、松山湖、寮步皆有3个新项目开工；临深片区的多个项目近期已扎堆入市，滨海、水乡、城区下半年潜在货量也有望加大。

　　优房超·瑞城搜的不完全统计数据显示，下半年预计共有62个楼盘有新品加推，松山湖、东南临深片区将是重点加推区域。

　　■ 市场分析

　　定价合理撬动市场购买力

　　今年上半年，东南临深片区表现亮眼。据优房超·瑞城搜介绍，上半年东莞住宅供应以东南临深片区为主战场，供应量约49万平方米。城区、滨海、松山湖片区供应量相当，在37万~38万平方米之间。水乡新城片区供应量依然有限。

　　受到供应量的影响，上半年东莞住宅成交以城区片区为主力，主要是单盘的撬动，特别是位于高埗的万科第五城开盘时以1.6万元/平方米推货，性价比高，成为城区白领购房热选楼盘。此外，塘厦、沙田、虎门等区域同样由于新盘入市，定价合理撬动市场。尤其是塘厦多个楼盘入市支撑，在镇街当中供需独领风骚。

　　对此，优房超·瑞城搜分析认为，从整体市场来看，外来房企在市场竞争中依然占绝对优势，洋房产品中，万科第五城比较畅销。塘厦也有星河时代、御城花园等个盘表现抢眼，主要在于价格取胜，以合理的定价或低于市场价格撬动市场购买力。

　　购房者以本地客户为主

　　2017年，深圳客撤离东莞市场；2018年，深圳客小幅回归东莞，占比增加；2019年，深圳客在东莞楼市中占比仍然较少，东莞楼市以本地客为主。

　　受到东莞本地客对价格敏感度偏高的影响，今年上半年东莞新项目开盘呈现两极分化状态，定价过高楼盘去化率低，定价合理楼盘去化率较高。整体来看，今年上半年纯新盘开盘去化率低于往年同期。

　　数据显示，今年上半年多个纯新项目开盘，去化率低于往年同期，且两极分化严重，不少楼盘开盘去化率仅五六成。据优房超·瑞城搜介绍，目前东莞项目开盘去化以本地客为主，除了当地镇街购房者外，主要是来自于周边镇街购买力外溢，当下市场大部分楼盘开盘现场已经较少有深圳客出现。

　　记者发现，从定价来看，上半年不少东南临深片区楼盘定价在2万元/平方米以下，反而是中心城区楼盘定价在2.5万元/平方米以上，中心城区重新回归一线价格区域，东南临深片区楼盘则因潜在供应量大、限购政策持续、深圳客撤退等因素影响，定价回归理性。

　　优房超·瑞城搜分析认为，当下购房者变得越来越理性，客户开始“隐藏”起来，观望态度严重，项目走货乏力，开盘项目去货率与去年同期相比差强人意。

　　加快资金回笼将是行业主流

　　今年上半年，东莞一手房市场成交平淡，特别是进入5月、6月，市场观望氛围日益严重，这对下半年房企回笼资金造成压力。预计下半年房企将会加大推货力度，调整价格以回笼资金。

　　从区域分布来看，今年下半年松山湖片区依然是住宅新品加推的热门区域，而城区及水乡片区住宅供应量将有所放缓。从在售存量来看，塘厦、沙田、虎门住宅在售存量排名前三，存量面积皆超过30万平方米。下半年预推货量仍然主要集中在虎门、寮步、塘厦和沙田等区域，新增供应量皆超过20万平方米；总可售量塘厦、沙田、虎门排名前三，总可售货量皆超过50万平方米。