深圳房企在下一盘怎样的棋？

　　图为龙岗区的一个楼盘销售中心，市民正在沙盘前参观。南方日报记者 朱洪波 摄

　　■开栏语

　　近年来，随着地产业告别快速扩张期，进入存量地产和“租售并举”时代，以万科、恒大、招商蛇口、金地、佳兆业、京基、星河、鸿荣源等为代表的深圳房企积极开拓非住宅业务，有的与地产开发业务相关，比如租赁、商业地产、产业地产等，有的则直接跨界，涉足金融资本、文教体旅、科技产业等领域，开始“去地产化”操作。

　　近日，万科“万村计划”取消部分深圳农民房房源的消息，证实了万科高管在年度股东大会上所言的多元化业务回报不尽如人意的说法，说明深圳房企在从传统地产开发模式转向物业自持和跨界发展时并非一帆风顺，还有很长的路要走。

　　近年来深圳房企在多元化业务拓展中具体有哪些探索案例？有哪些最新进展？遇到哪些障碍？未来将会有何动向？近日，南方日报记者深入采访了多家深圳房企，剖析深圳房企的多元探索。

　　雷生是深圳一家中型房企地产投资部经理，持续的周末加班和严苛的业绩考核造成的压力，让他萌生跳槽的想法。

　　近年来，为了顺应国家经济政策与楼市转型趋势，深圳房企积极谋求多样化经营，从传统拿地建房产销模式向金融渗透模式转型，也加重了像雷生这类地产投资从业人员的焦虑感。

　　近年来，深圳房企越来越热衷收购各类金融牌照公司，建立金融集团，参股控股银行、证券、保险、信托、基金，成立产业基金、并购基金，实现金融多元化布局；与此同时，地产的证券化程度也越来越高，深圳房企借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融工具，实现轻资产，以提高资产流动性。

　　在前一段时间互联网金融浪潮退潮之后，参与弄潮的深圳房企经历了什么？又收获了什么？

　　●南方日报记者 李荣华

　　投资并购活跃 进行多元化探索

　　“宝万”之争早已尘埃落定多年，主角宝能系的清晰投资版图依然没有浮出水面，但宝能以投资并购扩大商业版图的做法，已成为深圳房企“去地产化”、多元化探索的典型案例。

　　据此前媒体报道，宝能先后举牌或参股过近十家上市公司，其中，宝能系核心企业为深圳市宝能投资集团有限公司。宝能内部人士向记者介绍，宝能现在提出了“制造宝能、科技宝能、民生宝能”的发展战略，投资入股多家企业，其中制造领域的企业矩阵，就包含观致汽车、南玻集团、中炬高新、韶能集团等。

　　而“宝万之争”的另一个主角万科，近年在资本市场通过收并购来扩大版图，比如控股印力集团，打造商业地产旗舰；私有化普洛斯公司，打造商业物流航母。长期股权投资方面，万科2018年投资金额为1295.3亿元，较前一年投资额同比增加了59.4%。

　　作为总部在深圳的另一家世界500强房企恒大集团，也在大力投资、拓展文旅、大健康、新能源汽车等多领域业务。根据天眼查不完全统计，恒大2017-2018年公开投资事件中，包含定向增发、战略融资、股权转让等，其中以战略融资最多，有投资广汇集团、墨希科技、银雁科技、永和智控、国电微网等，而未公开投资事件难以统计。

　　一些此前低调的房企也不断谋划金融投资。比如，以旧改闻名但保持低调的佳兆业，记者梳理发现，其目前控股的上市公司有佳兆业集团、佳兆业健康、佳兆业物业、南太地产、佳云科技，参股的上市公司有振兴生化等。而另一家保持低调的深圳房企鸿荣源也是多方布局，据时代周报此前披露，鸿荣源旗下有创业投资、小额贷款等领域公司，其还入股了申银万国证券；鸿荣源旗下公司柏霖资产，控股利安人寿和新光海航人寿，并向华兴银行入股7.9亿股。

　　以互联网金融为支点撬动金融资本

　　房企在多方金融布局时，在早期曾出现聚焦互金领域的现象。据公开信息初步统计，近年来，万科、恒大、宝能、金地、佳兆业、彩生活等深圳房地产企业曾涉足或布局互联网金融领域。

　　比如万科，此前其曾入股鹏金所和徽商银行；而恒大在互金、小贷等板块都有动作，成立恒大金服等品牌；宝能则以广金所为其互联网金融板块核心平台。

　　据金地集团相关人士向记者介绍，金地旗下稳盈财富（北京）科技有限公司运营了互联网金融平台家家盈。另外，2014年金地还成立深圳市金诚信小额贷款有限公司。而佳兆业集团则成立了佳兆业金服，此外，佳兆业已拥有股权私募基金、证券私募基金以及小额贷款、商业保理、财富管理等业务。

　　上市房企皇庭国际则控股了同心基金，同心基金旗下的公司拥有深圳首张小额再贷款牌照，皇庭国际整合利用同心基金在基金管理、小额再贷款、P2P、创业投资等方面的资源，加速推进公司在金融领域的布局。

　　房企对于金融化的态度也在不断调整。2016年前后，万科一名高管一度公开提出，金融化、重运营是万科的长期发展思路。而到了2018年2月之后，万科总裁、首席执行官祝九胜又强调：“万科是不会直接去做金融的，金融化的逻辑和思维会伴随万科成长。”

　　借助金融工具挖掘存量地产价值

　　虽然互联网金融领域房企热情有所消退，但是如何借助金融工具，挖掘存量地产价值，依然是深圳房企目前探索的重点。

　　以金地集团为例，其从2006年开始探索金融业务，是国内最早涉足该领域的房地产企业之一。金地集团相关人士介绍，稳盛投资是其旗下房地产私募基金管理公司，2008年该公司与瑞士银行发起中国第一只标准化房地产美元基金，目前累计管理1只美元基金和20多只人民币基金，累计管理规模折合人民币约341亿元，在北京、上海、深圳、武汉均设有分支机构。

　　而星河控股则在金融领域布局得更为多元。记者了解到，星河控股其不仅成立了金融集团，在股权投资、债权、基金、保险和银行等领域都有涉足。权益投资方面，星河控股先后投资了117家企业，其中26家登陆主板、中小板以及创业板，14家在新三板挂牌，总投资金额超过78亿元人民币，多家企业通过IPO、并购转让等方式实现了增值退出，累计分红超10亿元；债权方面，星河控股成立了小额贷款、融资租赁、商业保理公司；基金方面，星河产业金融联合其他企业设立了张江星河基金、红土星河创投基金、星河量子军民融合产业投资基金；此外，星河在保险、银行方面也有涉足。

　　“近年来，深圳房地产金融属性确实越来越突出，因为房企意识到，金融资本运作才是其效益最大化的方式。”广东省房地产研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然一度受到互联网金融退潮影响，但深圳房企在金融领域依然多元探索，做出这种探索主要是由于房企融资渠道单一以及受金融调控政策的影响，另一个原因是地产商希望将金融资本和房地产资本结合，获取资本收益与稀缺地块、物业收益。

　　李宇嘉还认为，地产商关注地产金融创新，也与深圳金融创新活跃程度有关。因为深圳的多层次资本市场是国内其他城市不可比拟的。深圳除了中小板、创业板，还有股权基金、房地产基金等，“深圳很多民间资本希望把资金交给私募股权基金去运作投资稀缺物业，为开发商做更多投资提供了条件。对于开发商而言，目前的压力是金融监管力量加强，获得金融牌照和寻找融资渠道越来越难了。”