洗清浑水 贝壳驶向何方-时讯-

曾经点燃瑞幸爆雷导火索的知名做空机构浑水，12月18日将其炮口对准贝壳，“就像瑞幸咖啡一样，这个公司业务存在大量欺诈。”对此贝壳官方简短回应，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。并在24小时内发布了详细声明，逐一拆解浑水的数条“指控”。声明发布当天，贝壳美股收盘涨超5.7%，大摩、中金等知名投行的最新研报均对贝壳持肯定态度。

首轮对阵，市场投票贝壳

细数以往浑水做空事件，瞄准对象大多深受其害，而缘何这一次贝壳获得了市场的支持？在贝壳发布详细声明之前，中信证券即以一份研报对浑水报告进行了有力反驳，并维持贝壳买入评级，目标价30美元。

中信证券分析师认为，在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果，倘若有研究者基于C端展示，以数据汇总的方式试图自下而上归纳成交量，则容易差之千里。其次，针对浑水指责贝壳虚增房屋交易规模的观点，中信证券认为，其难度要远远大于虚增一般消费品交易记录，因为房屋交易涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。

针对浑水报告其他多则“指控”，中信证券也在研报中进行了反驳：新房渠道业务本身向中小中介开放，故而不能以数店面的方式来推算新房交易量；端口应用和网站查询，也不能用来推测经纪人的数量；楼市长期处于萎缩状态的廊坊对全国楼市完全没有代表性。

研报明确指出，理解公司的业务数据和财务数据，应该清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则以及不同城市之间市场巨大的差异。

浑水也在报告中质疑贝壳动机，收购圣都家装价格过高。对此，中信证券分析师指出，贝壳对于家装行业已经积累丰富，早期曾经和万科合资成立万链开展家装服务。家装是典型的大市场、小公司行业。家装行业并购对价，关键在于并购标的是否对公司业务构成显著战略价值。圣都是少数To C导向的家装企业，有望凭借区域密度和经营质量，推动贝壳家装业务进一步进化。假如不收购圣都，贝壳家装业务仍有可能取得长足进步，但可能耗费更长时间。历史上，贝壳并购也更多针对区域型龙头，而不是全国性的企业，如成都伊诚、上海德佑、深圳中联、大连好旺角等。这种并购可能伴随着被并购方管理层融入贝壳(如贝壳COO徐万刚就是成都伊诚创始人)，以及贝壳在区域整体能力的大幅提升。相比经纪行业，家装行业可供并购的企业可能更少，单个公司对价可能更高，质地优秀的公司对价可能更高。市场并不清楚家装行业的大公司具体会以何种方式呈现，以东易日盛估值来对标圣都并不客观。

浑水报告发布后，贝壳美股低开高走，盘前下挫但很快出现反弹，盘中一度涨超15%。当日贝壳股价略跌1.98%，次日则上涨超5.7%。尽管周一中概股整体下挫、贝壳股价低迷，相较之前多家被做空的企业，贝壳表现已堪称稳健。

下一步棋已明确，贝壳布局“一体两翼”

今年下半年以来，房地产行业调控政策密集出台，资本市场悲观情绪持续发酵。在浑水风波之后，贝壳获得高度关注，同时也引发市场对其未来发展的关注。

此前，贝壳董事长兼CEO彭永东提出“一体两翼”布局战略，“一体”即房产交易赛道；“两翼”指的是家装家居赛道和普惠租房业务。

“一体两翼”战略源于贝壳对居住产业的深入思考。除了房产交易以外， “一体两翼”要满足的是用户更多元的居住服务需求，是贝壳推进新居住版图中必不可缺的一环，“两翼”业务是对贝壳既有优势的承接，同时也匹配整个社会倡导的方向：房住不炒，美好居住。

关于“一体”， 彭永东认为，链家二十年、贝壳三年半的实践主要聚焦的就是这个“一体”。在贝壳看来，行业正从规模发展向效率与品质驱动转变，未来居住行业的品质服务溢价开始凸显，消费者的用户体验将是决定行业趋势变化的关键变量，品质与服务将成为居住行业新的“护城河”。

12月19日，中金公司最新研报指出，贝壳作为中国最大的线上线下一体化房产交易及服务商，具有一定平抑市场周期波动的能力;凭借更优的服务品质和成交效率，公司有望率先捕捉市场回温过程中加速释放的刚性购房需求，并持续维持强于市场的基本面韧性，因此维持贝壳跑赢行业评级，目标价26美元。

今年9月起，央行及政府高层持续发声稳定市场情绪，政策面积极信号频出，信贷环境率先迎来边际改善。央行于12月6日晚间公告，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。中金分析师预计，降准有望进一步改善房地产行业流动性环境，推动市场预期在长效调控机制下温和修复。

在“一体”逐步走向复苏的同时，贝壳的“两翼”也在稳步推进中。对于租房业务，彭永东在三季报电话会上表示，“围绕着美好居住，我们希望为城市新市民、大学生及低收入群体提供更优质、多元化可负担的居住服务和产品，在租赁业务创新、老旧小区改造上等方面投入更多人才和资源。”作为“住”领域的领先企业，贝壳无论是在资产层、产品配置层、运营服务层、科技层等等，均具备一定能力帮助推进“租购并举”政策，让租赁成为一种生活方式，普惠城市的新青年、新市民、老旧社区。

而在家装赛道，从产业特性看来，装修与房产交易行业十分类似，是一个以人力为驱动的服务型行业，同时伴有难以标准化、难以线上化、难以职业化的“三难”特性，不管从哪个角度来看，都具有“欲速则不达”的特点。

但与此同时，装修是少数万亿级行业之一，其子行业中除设计外每个细分行业都在千亿级规模以上；装修则又分为硬装和软装：硬装格局是“大行业、小公司”，软装格局是“弱品牌、强渠道”。近年来，互联网家装凭借成本、渠道、品牌效应等曾一度后来者凶猛，最终仍受制于标准化难题、消费者个性化需求、产业工人难以管理和市场过于分散等，导致潮水迅速退去，未成颠覆之势。

即便如此，家装行业依然保持高速增长的态势。数据显示，2020年家装企业整体营收增长12.87%，装修面积增长21.86%，平均客单值约18.31万元/户。家装市场大且难做，意味着一旦能建立护城河，则拥有巨大的发展空间和竞争力。在一个高度分散且服务水平极差的市场，破局路径往往就是先做标准化、再实现线上化、规模化。

彭永东曾表示，“这是一个特别需要科学化管理的产业，定义目标并通过规则、流程、组织和科技建立持续的优化迭代，用产业互联网的方式将这个行业再做一次。”事实上，基于贝壳在房产交易领域长达20年的探索和投入，贝壳已在产业有了深厚的积淀，并且溢出到装修等居住场景中。一方面，装修是在用户交易后天然的需求，贝壳通过经纪人优质的服务建立口碑，并通过口碑转化装修的需求。另一方面，贝壳已积累一套成型的产业互联网打法，并在房产交易场景下获得成功，剩下的是要将其在装修领域实现再一次复制。

在装修这条路上，贝壳并未求快、求规模，低调努力了三年有余。不算早期以链家身份进行万链试水，从2019年开始，贝壳以被窝这一全新的子品牌开始探索。经过三年沉淀，在2021年一季度，贝壳自研、技术领先的BIM系统1.0版本全面上线，实现了装修设计环节全面数字化，包括系统自动输出图纸、报价、数据化材料清单（BOM），以VR能力精确呈现设计效果，提升设计师效率；同时让消费者“所见即所得”，实时把控装修成本，提升服务确定性和体验满意度。显然，贝壳在装修领域已纯熟复用存量房领域的洞察和方法论，在2021年，拉上圣都，继续纵深发力，战略意志极其坚定。

三季度，贝壳自营业务被窝家装和拟并购的圣都家装均稳步推进。被窝家装三季度在北京竣工1,127单，环比提升35%。面向服务者，被窝家装推出行业首个全服务者职业学习基地精工学堂，致力于为家装全产业链输出专业人才。面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，完善保障体系，降低消费者风险。而贝壳在今年七月宣布拟并购的圣都家装，在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%。贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。

彭永东曾表示，“如果说过去五年是房地产大开发的黄金时代，那么未来五年将会是品质服务的美好时代。”从全球范围来看，全球主要发达国家房地产业占GDP比重一般达到10-12%，这其中住房投资的比重只有5%左右，另外还包含了更广泛的居住服务。而我国目前房地产业占GDP比重只有7%，主要是房地产投资。

从贝壳的“一体两翼”布局，到“让居住更美好”的新定位，可以发现，居住服务领域已从交易的主轴转向品质服务的方向迈进，行业领跑者也越来越注重企业效益与社会责任的融合，在未来居住服务业可能成为我国经济新兴增长点的背景下，贝壳能否把握行业和时代的发展，值得拭目以待。