购房摇号：刚需买房者的福音

　　这两天，杭州购房摇号排队的事情刷爆了朋友圈。

　　热点区域3个楼盘开盘，吸引了大批购房者去银行做资产冻结来获得摇号资格，导致指定银行排起了长队，5月25日起银行全员加班到凌晨才收工，第二天一早继续排长队，甚至有购房者因为天气炎热在排队中就晕倒急送医院。而房产公司也出现了自己网上系统崩溃的情况。

　　据不完全统计，最少的一个楼盘也有至少5000组客户登记，另外两个楼盘已经登记的客户超过2万组。购房摇号火爆不仅仅在杭州，在南京、武汉、成都等施行购房摇号的城市都有类似现象，这一新政目前已经成为众多买房老百姓津津乐道的话题。

　　购房摇号缘何火爆

　　主要因为一手房房价远低于周围的二手房。例如这次其中一个楼盘作为地铁房，附近二手房单价3万元，而准备开盘的新房均价仅为1.8万元，买房客感觉买到就是大赚特赚。而之前没有摇号时，开发商大都要求买房客全款付清，甚至会提高车位和装修费总价。采取摇号后，只要具有购房资格就可以摇号，当热门区域楼盘销售时会出现万人空巷的情况。继南京首先施行购房摇号之后，上海、成都、长沙、武汉、杭州、西安相继施行了各自的购房摇号政策，未来在更多的房产热点城市，这项新政将被继续推广。

　　购房摇号政策的背景

　　本轮房地产调控从2016年10月1日开始，包括限售、限购、限贷等多项综合政策，整体上控制住了全国房价上涨的趋势，房产的投资热情逐渐平稳。但是从各地来看还是存在冷热不均的情况，尤其是在一些热点城市，炒房客预期房价会继续大幅上涨，政策也会在不久将来放松，依然有很强的投资热情。而对于炒房客来说，一手房因为价格便宜，税费成本最低，而且也容易发挥自己的资金优势可以一次性买入获得房源，是他们投资的重点。

　　而目前全国房产热点城市中，一个突出问题就是一手房、二手房价格倒挂现象严重。一手房因为有政府的限价政策，得到了价格保护，相比房东随意开价的二手房来说差距较大。上文提到的杭州一二手房的价格差距有40%之多，其他热点城市也差不多同样情况。

　　政府限价是为了抑制房产价格过快上扬、非理性繁荣，鼓励刚需投资者买房。但这个政策被开发商和炒房客钻了漏洞，作用大大降低。

　　一方面开发商由于受到房贷政策以及融资政策的调控，导致资金压力增大，尤其是作为销售收入来说，银行迟迟按揭贷款不能发放到位，导致开发商销售回款较慢。限价令也导致开发商的出售价格远低于周边二手房价格，利润下降。开发商采取很多非常规的措施，如要求买房者要全款付款，或者是在装修、车位上提高价格来变相提高房产总价，突破监管限制。

　　另一方面，作为专业房产投资客来说，具有资金实力，可以接受开发商一次性买入的要求，而刚需投资者一般需要贷款，就无法享受到政策福利，更别说专业投资客具有的人脉资源和信息资源，可以提前内部锁定房源。在这种情况下，调控被钻了漏洞，实际廉价房源都被炒房客持有了，刚需的却要不到房。开发商可以变相提高房产销售收入，也有了对抗调控进一步捂盘惜售的底气。

　　购房摇号政策之于买房者

　　对于购房者来说，购房摇号政策清晰的分割出了刚需买房者和炒房客两个阵营。

　　对于刚需买房者来说，他们是这个政策的受益者，公证摇号这个形式给予了其最大的公平性。不用怕大户全款买断房源，不用担心自己做公积金贷款是否被开发商拒绝，也不用担心开发商价格不透明暗箱操作，更何况针对无房客户，一般都有30%~40%的房源是专供的，等于提高了他们的中签率。

　　对于炒房客来说，首先严格的购房资格审查，是一道门槛；其次公证公开摇号，使得他们无法利用自己的信息优势和人脉优势，让开发商为其预留房源；再次他们雄厚的资金优势，特别是全款付清优势，也无法得到发挥，被迫和刚需买房者站在同一起跑线。[page]分页标题[/page]

　　购房摇号政策之于开发商

　　政策杜绝了开发商变相限制购房者以及突破政策提高房价的措施。事实上，这一政策将极大增加开发商资金成本。相比全部全款买断，必然通过摇号时有很大一部分是要银行贷款，那么就拉长了开发商收回全部卖房款的时间，实际获得的销售收入是大幅降低的。再结合目前开发商非常严峻的融资形式，据说一些开发商融资利率已经超过了15%，传统的依靠借新还旧已不足以支付到期债务，开发商被迫会采取快速周转，拿地快速开发，快速销售的方式回收资金。前不久碧桂园强调要加快项目周转速度，快速开发快速去化，其实就是这个背后原因的反应。

　　对开发商来说，2018年以来资金成本飞涨，很多中小型开发商融资成本已经超过了15%，房产前十强的几家开发商成本也接近12%。监管层限制了各种给开发商放贷的通道，增加了其通过借新还旧的方式进行资金运作的难度和成本。从销售收入来说，银行普遍缺钱，导致按揭贷款迟迟不能到位，房价限价令导致开发商受到了利润减少和回款速度放慢的双重打击，进一步加剧了资金紧张。开发商只能打破之前的捂盘惜售，迟迟不领预售证的策略，加速手上项目周转，加快推盘入市来获得销售收入。遇到购房摇号政策之后，开发商也没有办法钻变相提高房价和要求全款买房的漏洞，只能加快推盘去化房源，可以预见最近会有大量的一手房房源上市

　　购房摇号政策之于二手房

　　由于价格倒挂存在较大价差，再加上二手房交易中税费承担的分配问题，本身一手房就比二手房更有优势。在购房摇号政策之后，绝大多数人都愿意去摇号碰碰运气。以杭州最新开盘的为例，对于90平米的房子，周边二手房不算交易税费，买入就要270万元，而一手房才152万元。当大量购房人全部改为摇号等一手房，而不愿意去和二手房房东讨价还价时候，二手房的买家就急剧减少，变成了一种严重的有价无市情况。

　　以南京为例，南京是最早实施购房摇号的城市，今年以来南京二手房的平均成交周期为101天，随着购房摇号的开始，周期进一步拉长。也有几个小区的卖家试图联手提价，但市场反应寥寥无几，反而有不少卖家主动降价以获得成交。由于考虑到二手房相比一手房庞大的库存量以及较高的价格差，确实不占优势，当作为接盘侠的刚需购房者都去排队摇号时，也是二手房和一手房价差缩小的趋势开始。

　　一手房价格有没有可能暴涨？

　　这个概率很小。一手房价格是受政府管控的，二手房价格是市场化的(但是有泡沫)。作为并不是具有很强流动性的房地产市场，它与股市的最大区别是无法采取集合竞价，二手房的价格只是参考，不代表真实能成交的价格。真实能成交的价格是由最多成交量决定的。当绝大部分的购房者(无论是刚需还是炒房客)都去买一手房时，一手房获得了最大的成交量，反而代表了真实的市场价格，必然会引起二手房价格下跌，去掉非理性的泡沫，回归理性，价格倒挂现象会减缓甚至不存在。考虑到房地产税正在快速立法过程，有可能明年就能看到房地产税的初步条款，但是肯定是针对房产保有环节征税的，绝对不会说是利好二手房价格，只会逼更多的高杠杆持有者尽快卖出房子。

　　购房摇号政策并不是简单的一个政策，而是会对整体地产市场产生深远影响，甚至是影响长期价格走势的一个政策，未来很可能会在26个全国热点房产城市进行推广。